Огляд основних тем і ідей документа “ДБН Б.1.1-22:2017”
Мета документа ДБН Б.1.1-22:2017: Встановити вимоги до складу та змісту плану зонування території (зонінгу) населеного пункту України.
Основні теми:
Зонування територій:
Документ встановлює принципи та порядок зонування територій населених пунктів з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Зонування проводиться з метою раціонального використання землі, забезпечення умов для сталого розвитку, збереження природного середовища та культурної спадщини.
Зонування також гарантує право власності, користування та розпорядження земельними ділянками.
Склад плану зонування:
План зонування складається з текстової та графічної частин.
Графічна частина включає схему зонування, історико-архітектурний опорний план, схему планувальних обмежень, план червоних ліній вулиць та інші матеріали, що обґрунтовують прийняті рішення.
Текстова частина містить опис принципів зонування, перелік територіальних зон, обґрунтування їх меж, а також містобудівні регламенти.
Містобудівні регламенти:
Регламенти встановлюють обов’язкові вимоги до використання земельних ділянок та об’єктів нерухомості в межах кожної територіальної зони.
Вони включають перелік дозволених видів забудови та використання землі, режими використання території, пов’язані з дією обмежень.
Типи територіальних зон:
Документ визначає основні типи зон: громадські (Г), житлові (Ж), ландшафтно-рекреаційні (Р), курортні (К), транспортної інфраструктури (ТР), інженерної інфраструктури (ІН), виробничі (В), комунально-складські (КС), сільськогосподарського призначення (СВ), спеціальні (С), історико-культурного призначення (ІК).
Для кожної зони визначаються: переважаючі види використання, супутні види використання, щільність населення, відсоток озеленення, гранична поверховість або висота будівель.
Обмеження в використанні земельних ділянок:
Документ встановлює різні обмеження, пов’язані з:
- санітарно-гігієнічними та природоохоронними нормами (санітарно-захисні зони, санітарні розриви);
- інженерно-геологічними умовами (зони підтоплення, затоплення, заболочення, осушення, карсту, просідання ґрунтів, селевих потоків);
- охороною культурної спадщини (охоронні зони пам’яток);
- безпекою (охоронні зони ліній електропередач, газопроводів, нафтопроводів).
Внесення змін до плану зонування:
До плану зонування можуть вноситися зміни та уточнення.
Підставами для внесення змін можуть бути:
- внесення змін до генерального плану;
- розробка та затвердження детального плану території;
- невідповідність зонування генеральному плану, нормативно-правовим актам, державним будівельним нормам;
- обґрунтовані пропозиції фізичних та юридичних осіб;
- звернення органів державної влади та місцевого самоврядування.
Важливі цитати:
- “Основним завданням зонінгу є визначення меж зон (підзон) однорідних видів та умов використання на території населеного пункту та встановлення, диференційовано по зонах (підзонах), містобудівних регламентів.”
- “Для кожної територіальної зони встановлюються: переважаючі види використання; супутні види використання; щільність населення в межах житлової забудови, осіб/га; відсоток озеленення, % (для рекреаційних зон); гранична поверховість або висота будівель у метрах.”
Висновок:
Документ “ДБН Б.1.1-22:2017” є важливим інструментом регулювання містобудівної діяльності на території України. Він встановлює єдині правила та вимоги до зонування, розробки містобудівних регламентів і обмежень у використанні земельних ділянок. Документ спрямований на забезпечення раціонального використання землі, створення комфортного середовища для проживання, збереження природного середовища та культурної спадщини.