Будівельна галузь України 2025: Комплексний аналіз ключових викликів на шляху до відбудови

На перехресті спаду та надії

Будівельна галузь України у 2025 році перебуває у стані глибокого парадоксу. З одного боку, країна стоїть перед безпрецедентним за масштабами завданням відбудови, що формує потенційно колосальний попит на будівельні послуги. З іншого — сектор демонструє ознаки скорочення та стикається з низкою системних криз, які обмежують його здатність реалізувати цей потенціал. Офіційна статистика за перше півріччя 2025 року є яскравим свідченням цієї суперечливої динаміки: обсяг виконаних будівельних робіт скоротився до 82 млрд грн порівняно з 86 млрд грн за аналогічний період 2024 року.

Цей спад відбувається на тлі величезних руйнувань інфраструктури, житлового фонду та промислових об’єктів, що, здавалося б, мало стимулювати будівельний бум. Проте реальність виявилася складнішою. Наратив розвитку галузі у 2025 році визначається конфліктом між величезним відкладеним попитом, що генерується потребами у відновленні, та жорсткими структурними обмеженнями. Серед них — критичний дефіцит робочої сили, що провокує стрімке зростання заробітних плат; розриви у ланцюгах постачання ключових матеріалів та висока залежність від імпорту; державні програми стимулювання, які, хоч і підтримують певні сегменти ринку, мають обмежений вплив на нове капітальне будівництво; а також регуляторна невизначеність та унікальні виклики воєнного часу.

Таким чином, 2025 рік для будівельної галузі України є не стільки роком масштабного зростання, скільки періодом глибокої структурної адаптації. Здатність галузі впоратися з найгострішою кризою людського капіталу та вирішити системні проблеми визначить її готовність стати справжнім драйвером повоєнної відбудови країни. Цей аналітичний звіт має на меті детально дослідити кожну з цих проблем, оцінити їхній взаємний вплив та окреслити стратегічні перспективи для одного з ключових секторів української економіки.

Макроекономічний тиск: Фундамент ринкових реалій

Стан будівельної галузі нерозривно пов’язаний із загальним економічним кліматом у країні, який у 2025 році характеризується стриманим відновленням та значними ризиками. Хоча загальний обсяг будівельних робіт скоротився, певні індикатори свідчать про крихку стабілізацію та адаптацію бізнесу до нових умов. Зокрема, індикатор ділової впевненості у будівництві в III кварталі 2025 року покращився на 2,5 відсоткових пункти, хоча й залишився на глибоко негативному рівні мінус 32,6%. Це свідчить про те, що компанії, попри все, знаходять способи працювати, а 45% з них оцінюють обсяги робіт як сезонно прийнятні.

Вплив монетарної політики та інфляції

Ключовим фактором, що стримує інвестиційну активність, є жорстка монетарна політика Національного банку України. Протягом значної частини 2025 року облікова ставка утримувалася на рівні 15,5%. Така висока ставка є орієнтиром вартості грошей в економіці: НБУ видає кредити банкам за ставкою, не нижчою за облікову, що неминуче трансформується у високу вартість комерційних кредитів для забудовників та промислових підприємств. Прогноз НБУ щодо можливого зниження ставки до 14% лише в четвертому кварталі 2025 року означає, що доступне приватне фінансування для нових великих проєктів залишатиметься практично недосяжним протягом усього року, що заморожує розвиток приватного сектору.

Ситуацію ускладнює інфляційний тиск. При загальній інфляції на рівні 6,5% зростання цін у будівництві склало лише 3,5%. Цей розрив є тривожним сигналом. Він вказує на те, що будівельні компанії не в змозі перекласти свої зростаючі витрати (насамперед на робочу силу та енергоносії) на замовників. Це відбувається через низький попит на великі капітальні проєкти та високу конкуренцію за кожен контракт. Як наслідок, забудовники змушені поглинати витрати, що призводить до різкого стиснення рентабельності. Якщо ця тенденція збережеться, галузь може зіткнутися з хвилею фінансової нестабільності серед підрядників, що поставить під загрозу якість та терміни виконання робіт.

Прогноз та економічні перспективи

За прогнозами НБУ, до кінця 2025 року інфляція має сповільнитися до 8,7%, а зростання реального ВВП складе 3,1%. Ці показники свідчать про поступову макроекономічну стабілізацію. Однак позитивний ефект від неї для будівельного сектору буде відкладеним. Галузь зможе відчути полегшення лише після вирішення специфічних внутрішніх проблем, таких як кадровий дефіцит та розриви у ланцюгах постачання, а також після пом’якшення монетарної політики, що зробить кредитування більш доступним.

Таблиця 1: Ключові макроекономічні та ринкові індикатори для будівельної галузі (2024-2025)

Кадровий голод: Найгостріша проблема галузі

Якщо макроекономічні умови створюють загальний фон, то дефіцит робочої сили є найгострішою та найбільш відчутною проблемою, що безпосередньо обмежує виробничі потужності будівельної галузі у 2025 році. Мобілізація значної частини чоловічого населення призвела до вимивання кваліфікованих кадрів, що спровокувало справжній “кадровий голод” і, як наслідок, неконтрольоване зростання заробітних плат.

Динаміка заробітних плат та її наслідки

За відсутності точних статистичних даних про відсоток дефіциту, найкращим індикатором кризи є динаміка зарплат. За 2024 рік середній рівень зарплат у галузі зріс на 23%. У 2025 році ця тенденція лише посилилася:

1. Зарплата різнороба зросла на 25% і стартує від 20 000 грн.
2. Зарплата монтажника зросла на 33% і становить від 30 000 грн.
3. Зарплата електрика зросла на 25% і починається з 22 500 грн.
4. Зарплата будівельника (загальна категорія) зросла на 20% до 30 000 грн.

Водночас мінімальний оклад у будівельній галузі було підвищено з 6 995 грн до 12 142 грн. Таке стрімке зростання, особливо у сегменті кваліфікованих робітничих спеціальностей, безпосередньо впливає на собівартість будівництва. Оскільки праця є однією з головних статей витрат, це ще більше тисне на рентабельність проєктів, яка вже й так страждає через неможливість адекватно підвищувати ціни для замовників.

Це створює ризик досягнення так званої “стелі доступності”. Зростання вартості будівництва, зумовлене фондом оплати праці, може випередити купівельну спроможність як держави, так і приватних покупців. Навіть державні програми, такі як “єОселя” та “єВідновлення”, що працюють з фіксованими бюджетами та лімітами компенсацій, втрачають свою ефективність. Житловий сертифікат або іпотечний кредит, який ще пів року тому дозволяв придбати квартиру, сьогодні може виявитися недостатнім через подорожчання квадратного метра. Це запускає небезпечний ланцюг: зростання витрат знижує ефективність держпрограм, що зменшує попит і шкодить тим самим будівельним компаніям, які були змушені підвищувати зарплати.

Соціальна трансформація: Жінки на будівництві

Відповіддю на дефіцит чоловічих робочих рук стала безпрецедентна соціальна трансформація — активне залучення жінок до традиційно “чоловічих” будівельних професій. Цей процес підтримується на державному рівні та бізнесом.

Найяскравішим прикладом є програма “Iron Women”, запущена Міністерством економіки. Вона передбачає безкоштовну перекваліфікацію жінок на операторок будівельної техніки — екскаваторів та фронтальних навантажувачів.7 Навчання, що включає онлайн-теорію та практику на сучасній техніці Volvo, дозволяє отримати кваліфікацію “машиніст екскаватора 5 розряду” та “водій навантажувача 4 розряду”. Хоча пілотна група налічує лише 12 учасниць, ця ініціатива має величезне символічне значення

“Iron Women” є частиною ширшого тренду. Вже існують проєкти з навчання жінок керуванню вантажівками, а статистика фіксує, що жінки все частіше опановують такі спеціальності, як машиніст крана (104 жінки), слюсар-ремонтник (56 жінок) та верстатник деревообробних верстатів (274 жінки).

Попри важливість цих ініціатив, вони поки що не здатні вирішити проблему в національному масштабі. Потреби галузі вимірюються десятками тисяч фахівців, тоді як навчальні програми випускають десятки або сотні. Це підкреслює необхідність створення комплексної державної програми масової професійної підготовки та перекваліфікації кадрів для будівельної галузі.

Таблиця 2: Динаміка середніх зарплат у будівельній галузі (2024-2025)

Матеріальна база: Від імпортозалежності до локалізації

Забезпечення будівельних проєктів матеріалами є другим за значущістю викликом після кадрового голоду. У 2025 році ринок будматеріалів характеризується поступовим відновленням внутрішнього попиту, але водночас і високою залежністю від імпорту, що створює стратегічні ризики для відбудови.

Ринок сталі та металопрокату

Ринок металопродукції демонструє позитивну динаміку, що є важливим індикатором пожвавлення будівельної активності. За перші 8 місяців 2025 року внутрішнє споживання сталі зросло на 22,6%, досягнувши 2,81 млн тонн. Основними драйверами попиту є будівництво оборонних споруд, відновлення інфраструктури та житлове будівництво. Найбільше зростання попиту спостерігається на гарячекатаний листовий прокат (+60%) та арматуру (+45%).

Однак ключовою вразливістю залишається висока частка імпорту, яка становить близько 37% від загального обсягу споживання. Це означає, що понад третина потреб українського будівництва в металі покривається за рахунок зовнішніх постачальників, що робить галузь чутливою до коливань світових цін, логістичних проблем та валютних ризиків.

Вузьке місце: Скло та віконні системи

Найбільш критичною є ситуація із забезпеченням флоат-скла (листового скла), яке є основою для виробництва сучасних вікон. Україна практично повністю залежить від імпорту цього матеріалу, що створює стратегічну загрозу для всієї програми відбудови. Будь-яке порушення постачання, наприклад, через логістичні перешкоди або геополітичні зміни, може призвести до зупинки оздоблювальних робіт на тисячах об’єктів по всій країні — від житлових будинків до шкіл та лікарень. Аналіз імпорту показує домінування турецьких виробників, що створює ризик залежності від одного регіону.

Стратегічна відповідь: Локалізація виробництва

Усвідомлюючи цей ризик, і держава, і бізнес почали реалізовувати стратегію локалізації виробництва. У 2025 році було анонсовано кілька амбітних проєктів будівництва заводів з виробництва флоат-скла:

1. Проєкт “NovaSklo” (EFI Group): Планується будівництво заводу в Київській або Житомирській області з інвестиціями близько 230-240 млн євро в одну виробничу лінію. Початок будівництва заплановано на весну 2025 або березень 2026 року, а завершення — до 2028 року.
2. Проєкти “City One Development”: Компанія планує два заводи — один у місті Березань (Київська область) з терміном реалізації до 2027 року, та ще один у західному регіоні (до 2028 року).

Ці проєкти є не просто комерційними ініціативами, а елементами національної економічної безпеки. Їхня реалізація дозволить не лише закрити внутрішні потреби та заощадити до 200 млн євро валютної виручки на рік, але й усунути критичну вразливість у процесі відбудови. Держава підтримує такі ініціативи в рамках політики “Зроблено в Україні”, пропонуючи інвесторам через UkraineInvest компенсацію до 30% капітальних вкладень та інші пільги.

Водночас, реалізація цих енергоємних проєктів стикається з ризиком високих цін на електроенергію. У 2025 році тарифи для промисловості значно зросли, і кінцева вартість 1 кВт·год може сягати 9,5-10,4 грн. Це суттєво вплине на собівартість майбутньої продукції та потребуватиме впровадження найсучасніших енергоефективних технологій.

Державні ініціативи: Двигун попиту чи точковий вплив?

Державні програми є ключовим фактором, що підтримує будівельну галузь в умовах обмеженого приватного інвестування. У 2025 році основний вплив на ринок здійснюють програми “єВідновлення”, “єОселя” та цифрова екосистема DREAM, кожна з яких має свою специфіку та цільову аудиторію.

Програма “єВідновлення”: Стимулювання ринку ремонтів

Програма “єВідновлення” стала потужним драйвером для сегменту ремонтних та відновлювальних робіт. Станом на серпень 2025 року її результати вражають:

1. Компенсації за пошкоджене житло: Понад 97 тисяч українців отримали допомогу на загальну суму 9,7 млрд грн.
2. Житлові сертифікати за знищене житло: Понад 21 тисяча родин отримали сертифікати на суму 31,1 млрд грн для придбання нового житла.

Програма демонструє стрімку динаміку: лише за два місяці, з червня по серпень, кількість отримувачів компенсацій за пошкоджене житло зросла на 7 тисяч, а сума виплат — на 700 млн грн. “єВідновлення” ефективно вирішує нагальні проблеми громадян та забезпечує роботою малі та середні будівельні бригади по всій країні.

Програма “єОселя”: Підтримка іпотеки з нюансами

Програма доступного іпотечного кредитування “єОселя” покликана стимулювати попит на житло, зокрема на первинному ринку. Загалом з моменту старту програми було видано понад 19,4 тисячі кредитів на суму понад 32,5 млрд грн. У 2025 році програма продовжує активно працювати: понад 4,6 тисячі родин отримали кредити на 8,4 млрд грн.

Однак аналіз структури виданих кредитів виявляє системну проблему. Попри задекларовану мету збільшити частку первинного ринку до 40% у 2025 році, програма переважно працює на вторинному ринку. Наприклад, за один з тижнів вересня на первинне житло було видано 163 кредити, тоді як на вторинне — 102, що хоч і є позитивним співвідношенням, але не відображає загальної тенденції за весь період. Крім того, програма має чітку регіональну концентрацію: більшість кредитів видається у відносно безпечних регіонах, таких як Київ та Київська область, Львівська та Івано-Франківська області, що обмежує її стимулюючий ефект у прифронтових зонах.

Екосистема DREAM: Прозорість відбудови та дефіцит фінансування

Цифрова екосистема DREAM (Digital Restoration Ecosystem for Accountable Management) є “єдиним вікном” для управління проєктами відновлення, що забезпечує прозорість від подання заявки до моніторингу реалізації. Пріоритетними напрямками є відновлення критичної соціальної інфраструктури: освіта (4648 проєктів), охорона здоров’я (1870 проєктів) та водопостачання (1594 проєкти). Прикладом є виділення 960 млн грн субвенції на модернізацію шкільних харчоблоків, проєкти якої відбираються виключно через DREAM.

Проте головним викликом для DREAM є колосальний розрив між потребами та наявним фінансуванням. Загальна вартість зареєстрованих проєктів сягає 1,8 трлн грн, тоді як підтверджене фінансування (з державного та місцевих бюджетів, а також від міжнародних партнерів) становить лише 166 млрд грн, або 9,2% від потреби. Це перетворює DREAM з потужного інструменту фінансування на прозорий, але значною мірою не наповнений грошима “банк проєктів”.

Аналіз державних ініціатив показує фундаментальну невідповідність між структурою підтримки та потребами галузі у довгостроковому розвитку. Найбільш фінансово забезпечені програми (“єВідновлення” та “єОселя”) стимулюють ринок дрібних ремонтів та вторинного житла. Це не створює попиту на великі, довгострокові контракти, які необхідні великим забудовникам для інвестицій у нові технології, обладнання та розбудову виробничих потужностей. В результаті ринок залишається фрагментованим та орієнтованим на короткострокові завдання.

Таблиця 3: Результативність державних програм підтримки (станом на III квартал 2025 року)

Регуляторний лабіринт та виклики воєнного часу

Окрім економічних та кадрових проблем, будівельна галузь у 2025 році функціонує в умовах складної та мінливої регуляторної політики, а також стикається з безпрецедентними викликами, породженими війною.

Реформа містобудування (Закон №5655)

Реформа містобудування, закладена в Законі №5655, є однією з найбільш амбітних і водночас суперечливих ініціатив. Ухвалений ще в грудні 2022 року, закон досі є предметом гострих дискусій. Його ключові ідеї — максимальна цифровізація всіх процесів, створення єдиної електронної системи, посилення відповідальності та залучення приватних уповноважених осіб до здійснення містобудівного контролю замість державних органів.

Прихильники реформи стверджують, що вона мінімізує корупцію, усуваючи “людський фактор”, та прискорює дозвільні процедури. Натомість опоненти, серед яких Асоціація міст України та архітектурна спільнота, попереджають про ризики централізації влади в руках Мінрегіону, нівелювання ролі місцевого самоврядування у плануванні розвитку своїх громад та створення монополій на ринку приватного контролю. Ця тривала невизначеність створює несприятливий інвестиційний клімат, адже забудовники не мають чіткого розуміння правил гри. Ситуацію ускладнює те, що нормативно-правова база продовжує змінюватися: протягом 2024-2025 років Кабінет Міністрів ухвалив низку постанов (зокрема, №1557), які коригують порядок розробки містобудівної документації на місцевому рівні.

Виклик розмінування: Передумова для будівництва

Для значної частини території України будь-яке будівництво неможливе без попереднього гуманітарного розмінування. Масштаб проблеми колосальний: потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами залишаються від 139 до 156 тисяч км².

Вартість розмінування є значним фінансовим тягарем. За даними аукціонів на Prozorro, середня ринкова ціна очищення одного гектара сільськогосподарських земель у 2025 році коливається в межах 60 000 – 62 000 грн. Загальна потреба у фінансуванні для очищення всіх територій оцінюється в трильйони гривень, тоді як у державному бюджеті на 2025 рік на ці цілі закладено лише 2 млрд грн. Цей фінансовий розрив означає, що процес розмінування буде тривалим і стане головним стримуючим фактором для початку проєктів відбудови на деокупованих територіях.

Поєднання регуляторної невизначеності навколо Закону №5655 та непередбачуваних, величезних витрат на розмінування створює ефект “паралічу ризику” для приватних інвесторів. Розробник, який розглядає проєкт на звільненій території, стикається з двома неконтрольованими змінними, що унеможливлює складання надійного бізнес-плану. Це робить відбудову таких регіонів майже повністю залежною від державного та донорського фінансування.

Адаптація до енергетичної кризи

Постійні атаки на енергетичну інфраструктуру створюють додаткові перешкоди. Відключення електроенергії безпосередньо впливають на будівельні майданчики, зупиняючи роботу кранів, бетонозмішувачів та іншого обладнання. Це призводить до зриву графіків та збільшення витрат через простої. Загалом 76% українських компаній підтвердили вплив відключень на свою діяльність. Непрямий вплив ще сильніший: зростання тарифів на електроенергію для промисловості збільшує собівартість будівельних матеріалів, що розкручує інфляційну спіраль у галузі. Галузь адаптується, інвестуючи в генератори, але це підвищує капітальні та операційні витрати. Певну надію дає запланований на 2025 рік перехід на нову, зональну систему графіків відключень, яка має зробити їх більш передбачуваними для бізнесу.

Таблиця 4: Порівняльний аналіз вартості гуманітарного розмінування (2025)

Архітектура майбутнього: Нові проєкти та стандарти

Незважаючи на всі виклики, 2025 рік став періодом формування нового бачення майбутньої відбудови України. Війна змусила переосмислити підходи до містобудування та житлових стандартів, ставлячи на перше місце безпеку, стійкість та сучасні архітектурні рішення.

Нове бачення відбудови міст

Яскравим прикладом нового підходу є розробка генерального плану для Миколаєва. До цього процесу залучено провідних світових фахівців, зокрема архітектурне бюро Нормана Фостера (Norman Foster Foundation) та італійську компанію One Works. Мета проєкту — не просто відновити зруйноване, а створити “місто майбутнього”, яке гармонійно поєднує історичну спадщину з інноваційною “зеленою” інфраструктурою. Те, що місто виділило 4,5 млн грн на цю роботу у бюджеті 2025 року, свідчить про серйозність намірів. Аналогічний проєкт розробляється і для Харкова.

Залучення архітекторів зі світовим ім’ям є потужним сигналом для міжнародних партнерів та донорів. Це не лише гарантує високу якість містобудівних рішень, а й підвищує довіру до проєктів відбудови. Такий підхід перетворює локальні ініціативи на глобально видимі символи відродження України, роблячи їх більш привабливими для міжнародних фінансових інституцій. Це може стати моделлю для інших постраждалих міст: розробка сучасного майстер-плану за участю авторитетних міжнародних партнерів як інструмент для залучення необхідного фінансування.

Еволюція житлових стандартів: Безпека понад усе

Війна кардинально змінила пріоритети покупців житла. Безпека стала ключовим фактором при виборі нерухомості. Це сформувало стійкий попит на житлові комплекси, що мають у своїй структурі сучасні, надійні укриття та бомбосховища.

Ринок швидко реагує на цей запит. Провідні забудовники, такі як “Інтергал-Буд”, “Ковальська”, “РІЕЛ”, активно інтегрують елементи безпеки у свої нові проєкти, розуміючи, що це стало вагомою конкурентною перевагою. Наявність підземного паркінгу, який може слугувати укриттям, або спеціально обладнаних приміщень у новобудовах, що пропонуються за програмою “єОселя”, є важливим аргументом для покупців. Таким чином, відбувається ринкова, органічна еволюція будівельних стандартів, де “премія за безпеку” стає невід’ємною частиною ціноутворення на первинному ринку нерухомості.

Висновки та стратегічні рекомендації

Аналіз стану будівельної галузі України у 2025 році виявляє глибоку структурну кризу, яка стримує потенціал сектору для масштабної відбудови країни. Ключовою проблемою є гострий дефіцит кваліфікованої робочої сили, що провокує нестійке зростання заробітних плат і виступає жорстким обмежувачем виробничих потужностей. Ця криза посилюється високою вартістю капіталу через жорстку монетарну політику, регуляторною невизначеністю навколо реформи містобудування, а також колосальними логістичними та фінансовими викликами, пов’язаними з розмінуванням та енергетичною нестабільністю. Державні програми підтримки, хоч і є важливими, переважно стимулюють ринок ремонтів та вторинного житла, не створюючи достатнього попиту на нове капітальне будівництво.

Прогноз на 2026 рік

Подальший розвиток галузі залежатиме від того, чи будуть вирішені ці системні проблеми. Можливі два сценарії:

1. Сценарій А (Стагнація): Якщо криза на ринку праці не отримає системного вирішення, інфляція заробітних плат продовжиться, що зробить багато проєктів відбудови фінансово нерентабельними. Галузь залишиться фрагментованою, зосередженою на дрібних ремонтах, а великі інфраструктурні об’єкти реалізовуватимуться повільно та з перевищенням бюджетів.
2. Сценарій Б (Структурна трансформація): Якщо уряд у партнерстві з бізнесом запустить масштабні програми професійно-технічної освіти, врегулює законодавчі невизначеності та підтримає локалізацію виробництва ключових матеріалів (наприклад, скла), галузь зможе стабілізувати свою витратну базу. Це дозволить поступово нарощувати потужності, створюючи фундамент для прискореного зростання у 2027–2028 роках.

Стратегічні рекомендації

Для Уряду України:

1. Запустити Національну програму професійної підготовки: Необхідно терміново розробити та профінансувати програму масового навчання та перекваліфікації за дефіцитними будівельними спеціальностями. Програма має бути орієнтована на ветеранів, внутрішньо переміщених осіб та жінок, із запровадженням фінансових стимулів для слухачів та роботодавців.
2. Індексувати державну допомогу: Суми компенсацій за програмою “єВідновлення” та ліміти кредитування за “єОселя” необхідно прив’язати до офіційного індексу цін у будівництві, щоб зберегти їхню купівельну спроможність.
3. Пріоритезувати та фінансувати розмінування: Суттєво збільшити бюджетне фінансування гуманітарного розмінування та використовувати екосистему DREAM для прозорого визначення пріоритетних територій для майбутньої забудови.
4. Завершити реформу містобудування: Ухвалити остаточне та чітке рішення щодо імплементації Закону №5655 та пов’язаних з ним підзаконних актів, щоб забезпечити ринку довгоочікувану правову визначеність.

Для бізнесу (забудовників та виробників):

1. Інвестувати в людський капітал: Створювати власні навчальні центри, програми стажування та менторства для підготовки та утримання кваліфікованих кадрів.
2. Впроваджувати технології та префабрикацію: Інвестувати в технології, що знижують залежність від ручної праці, зокрема у збірне будівництво, модульні конструкції та сучасну будівельну техніку.
3. Розвивати вертикальну інтеграцію: Розглядати можливості інвестицій у виробництво будівельних матеріалів для контролю над ланцюгами постачання та собівартістю.
4. Фокусуватися на нішевих ринках: Спеціалізуватися на напрямках з високим попитом, таких як енергоефективна модернізація будівель та зведення об’єктів з інтегрованими системами безпеки високого класу.