Купить готовый дом: на что обращать внимание?

Покупка готового дома — достаточно популярное решение для тех, кто не готов тратить от полутора лет своей жизни на постройку жилья с нуля. Конечно, при покупке постройки все равно придется вкладываться в ремонт и реконструкцию — но и расходы, и временные затраты будут несопоставимыми.

На что обращать внимание при покупке дома, а также как избежать рисков, связанных с этой операцией — расскажем в статье.

Выбор участка и дома

В отличие от квартиры частный дом приобретают вместе с участком — это самая распространенная практика. При этом выбор дома напрямую связан с выбором участка, так что и рассматривать обе задачи нужно в едином комплексе.

• Размещение. Здесь все зависит от предпочтений покупателя. Если вы хотите уединения — то выбирайте участок, который расположен за чертой города. Если вам нужно активно перемещаться по городу — то хорошим выбором будет дом в городской черте. Малоэтажная застройка обычно находится на периферии, но в некоторых городах частые дома есть и в центре. Естественно, чем ближе к центру, тем выше будет стоимость участка с домом.
• Площадь. Если дом вы рассматриваете как более автономную и комфортную разновидность квартиры, то купить стоит участок с минимальной площадью — небольшого дворика хватит для отдыха в теплое время года. Для ведения приусадебного хозяйства участок перед домом должен быть гораздо большим.
• Состояние дома. Можно изначально определить, в каком состоянии вы хотите купить дом. Здание может быть пригодным для вселения сразу — это удорожает конструкцию, но дает вам возможность экономить время. Кроме того, вы будете вынуждены жить (как минимум до первого ремонта) в помещении, которое отделывалось без учета ваших предпочтений. Можно купить дом в не таком хорошем состоянии — и сделать капитальный или косметический ремонт. Такие дома обычно стоят дешевле, но нужно учесть, что на время ремонта (до полугода в сложных случаях) вам придется где-то жить.

На что обратить внимание при осмотре

Итак, допустим, вы нашли участок в нужном месте с нужной площадью, и дом, который на нем стоит, вас устраивает по размере и по состоянию. Теперь важно проанализировать все детали — только так можно избежать неприятных сюрпризов.

Инфраструктура

До начала осмотра дома нужно проанализировать доступную инфраструктуру. Дом — даже максимально автономный — не получится эксплуатировать в отрыве от окружающей среды. Поэтому изучаем:

• Транспортные артерии и подъездные пути.
• Расположенные в непосредственной близости предприятия.
• Доступность объектов торговли и здравоохранения.

Все это влияет не только на окончательное решение о покупке дома, но и на стоимость здания: любые неудобства можно использовать в качестве повода для обоснованного торга.

Участок и его благоустройство

Следующий важный фактор — состояние участка, на котором стоит дом. В идеальном варианте участок должен быть благоустроен. К важным элементам благоустройства относятся:

• Ограждения (оптимальный вариант — панельное металлическое ограждение с высотой, достаточной для защиты от посторонних).
• Системы водопровода, канализации и дренажа.
• Покрытия площадок и дорожек.
• Зелёные насаждения.

Если уровень благоустройства вас не устраивает — вы можете снижать цену, мотивируя это потребностью в реконструкции территории. Так, например, старый забор можно будет снести и заменить новой оградой, установив более современный забор «Ранчо» или «Жалюзи». Это потребует дополнительных расходов — и часть из них можно будет компенсировать за счет снижения цены.

Внутренний и наружный осмотр здания

Следующий важный этап подготовки к покупке дома (точнее, обследования объекта перед принятием решение) — осмотр самого здания. Осматривать дом нужно с той же тщательностью, что и участок, который вы приобретаете с постройкой.

Осмотру подлежат:

• Несущие конструкции.
• Кровля (каркас кровли, подкровельное пространство, сам кровельный материал).
• Подпольные и подвальные помещения (по их состоянию можно сделать вывод о качестве гидроизоляции основания).
• Видимые части фундамента.
• Инженерные сети здания — внутренние и наружные.
• Отделку помещений.
• Дверные и оконные конструкции (проблемы с открыванием и закрыванием дверей могут свидетельствовать о перекосе и усадке).

Как правило, при покупке достаточно дорогой недвижимости к осмотру привлекают специалистов. Это вполне оправдано: только при наличии достаточно высокой квалификации можно зафиксировать недостатки дома, которые будут влиять на его эксплуатацию, а значит — и на цену.

Документальное оформление покупки

Самостоятельное оформление документов при покупке дома полностью исключено. Эту задачу стоит доверить квалифицированному юристу — любые расходы на привлечение профессионала будут компенсированы сведением к минимуму рисков при дорогостоящей покупке.

В перечень документов, которые должен предоставить продавец, входят:

• Документы, подтверждающие право собственности — как на сам участок, так и на дом.
• Технический паспорт со схемой участка, на которую нанесены хозяйственные постройки, а также с поэтажным планом здания.
• Акт о вводе здания в эксплуатацию.
• Выписку из реестра БТИ.
• Результаты экспертной оценки здания и участка.

Кроме того, при нотариальном оформлении договора купли-0пролдажи и продавец, и покупатель предоставляют документы, которые удостоверяют их личности — паспорта и ИНН.

Также при оформлении договора можно затребовать и другие документы. Наиболее важным будет справка о составе семьи, проживающей в доме. Если в доме прописан несовершеннолетний ребенок, то для его продажи нужно получать специальное разрешение. Это замедляет процесс оформления документов и в некоторых случаях делает продажу невидимости невозможной.

Еще один документ — справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогу на землю. Наличие такой справки снижает риск того, что в дальнейшем к вам возникнут претензии — уже как к новому владельцу участка.

Ошибки при покупке готового дома

Несмотря на то, что абсолютное большинство покупателей относятся к приобретению готового дома максимально ответственно, ошибки все же встречаются. Чаще всего причиной неприятностей становятся:

• Покупка дома, который построен на неправильно оформленной или неприватизированной земле. Проще говоря, документы на сам дом есть и они в порядке, документов на землю — нет, или они не оформлены должным образом.
• На участке помимо самого дома есть незарегистрированные постройки. Иногда на них могут закрывать глаза, иногда — наличие такой постройки становится поводом для судебных разбирательств и даже принудительного сноса.

Наконец, возможна продажа по поддельной доверенности — то есть прямое мошенничество. При соблюдении всех формальностей и регистрации сделки у нотариуса с подтвержденной репутацией вероятность сводится почти к нулю — а вот при попытке «выгодной покупке через проверенного человечка» шанс потери денег и приобретения проблем есть.

Купить готовый дом — в жилом состоянии, или в состоянии, позволяющем вселиться после непродолжительного ремонта — вполне реально. Более того, очень часто это будет единственным оптимальным решением, поскольку постройка дома с нуля требует не только денег, но и времени.

Единственное, что следует помнить — время, потраченное на проверку самого здания и документов, окупается сторицей!