Купити готовий будинок: на що звертати увагу?

Купівля готового будинку – досить популярне рішення для тих, хто не готовий витрачати від півтора років свого життя на будівництво житла з нуля. Звичайно, при покупці споруди все одно доведеться вкладатися в ремонт і реконструкцію – але і витрати, і тимчасові витрати будуть несумісними.

На що звертати увагу при покупці будинку, а також як уникнути ризиків, пов’язаних з цією операцією – розповімо в статті.

Вибір ділянки та будинку

На відміну від квартири приватний будинок набувають разом з ділянкою – це найпоширеніша практика. При цьому вибір будинку безпосередньо пов’язаний з вибором ділянки, так що і розглядати обидва завдання потрібно в єдиному комплексі.

• Розміщення. Тут все залежить від уподобань покупця. Якщо ви хочете усамітнення – то вибирайте ділянку, яка розташована за межами міста. Якщо вам потрібно активно переміщатися по місту – то хорошим вибором буде будинок в межах міста. Малоповерхова забудова зазвичай знаходиться на периферії, але в деяких містах приватні будинки є і в центрі. Звичайно, чим ближче до центру, тим вище буде вартість ділянки з будинком.
• Площа. Якщо будинок ви розглядаєте як більш автономний і комфортний різновид квартири, то купити краще ділянку з мінімальною площею – невеликого дворика вистачить для відпочинку в теплу пору року. Для ведення присадибного господарства ділянка перед будинком повинна бути набагато більшою.
• Стан будинку. Можна спочатку визначити, в якому стані ви хочете купити будинок. Будівля може бути придатною для вселення відразу – це здорожчує конструкцію, але дає вам можливість економити час. Крім того, ви будете змушені жити (як мінімум до першого ремонту) в приміщенні, яке оброблялося без врахування ваших уподобань. Можна купити будинок в не такому гарному стані – і зробити капітальний або косметичний ремонт. Такі будинки зазвичай коштують дешевше, але потрібно врахувати, що на час ремонту (до півроку в складних випадках) вам доведеться десь жити.

На що звернути увагу при огляді

Отже, припустимо, ви знайшли ділянку в потрібному місці з потрібною площею, і будинок, який на ньому стоїть, вас влаштовує за розміром і станом. Тепер важливо проаналізувати всі деталі – тільки так можна уникнути неприємних сюрпризів.

Інфраструктура

До початку огляду будинку потрібно проаналізувати доступну інфраструктуру. Будинок – навіть максимально автономний – не вийде експлуатувати у відриві від навколишнього середовища. Тому вивчаємо:

• Транспортні артерії і під’їзні шляхи.
• Розташовані в безпосередній близькості підприємства.
• Доступність об’єктів торгівлі та охорони здоров’я.

Все це впливає не тільки на остаточне рішення про покупку будинку, але і на вартість будівлі: будь-які незручності можна використовувати як привід для обґрунтованого торгу.

Ділянка і її благоустрій

Наступний важливий фактор – стан ділянки, на якій стоїть будинок. В ідеальному варіанті ділянка повинна бути впорядкована. До важливих елементів благоустрою населених пунктів належать:

• Огородження (оптимальний варіант – панельна металева огорожа з висотою, достатньою для захисту від сторонніх).
• Системи водопроводу, каналізації та дренажу.
• Покриття майданчиків і доріжок.
• Зелені насадження.

Якщо рівень благоустрою вас не влаштовує – ви можете знижувати ціну, мотивуючи це потребою в реконструкції території. Так, наприклад, старий паркан можна буде знести й замінити новою огорожею, встановивши більш сучасний паркан «Ранчо» або «Жалюзі». Це зажадає додаткових витрат – і частину з них можна буде компенсувати за рахунок зниження ціни.

Внутрішній і зовнішній огляд будівлі

Наступний важливий етап підготовки до покупки будинку (точніше, обстеження об’єкта перед прийняттям рішення) – огляд самої будівлі. Оглядати будинок потрібно з тією ж ретельністю, що і ділянку, яку ви купуєте з будівництвом.

Огляду підлягають:

• Несучі конструкції.
• Покрівля (каркас покрівлі, підпокрівельний простір, сам покрівельний матеріал).
• Підпільні і підвальні приміщення (по їх стану можна зробити висновок про якість гідроізоляції підстави).
• Видимі частини фундаменту.
• Інженерні мережі будівлі – внутрішні і зовнішні.
• Обробку приміщень.
• Дверні та віконні конструкції (проблеми з відкриванням і закриванням дверей можуть свідчити про перекоси і усадки).

Як правило, при покупці досить дорогої нерухомості до огляду залучають фахівців. Це цілком виправдано: тільки при наявності досить високої кваліфікації можна зафіксувати недоліки будинку, які будуть впливати на його експлуатацію, а значить – і на ціну.

Документальне оформлення покупки

Самостійне оформлення документів при покупці будинку повністю виключено. Це завдання треба довірити кваліфікованому юрису – будь-які витрати на залучення професіонала будуть компенсовані зведенням до мінімуму ризиків при дорогій покупці.

У перелік документів, які повинен надати продавець, входять:

• Документи, що підтверджують право власності – як на саму ділянку, так і на будинок.
• Технічний паспорт зі схемою ділянки, на яку нанесені господарські будівлі, а також з поверховим планом будівлі.
• Акт про введення будівлі в експлуатацію.
• Виписку з реєстру БТІ.
• Результати експертної оцінки будівлі і ділянки.

Крім того, при нотаріальному оформленні договору купівлі-продажі і продавець, і покупець надають документи, які засвідчують їхні особи – паспорта та ІПН.

Також при оформленні договору можна зажадати і інші документи. Найбільш важливим буде довідка про склад сім’ї, яка мешкає в будинку. Якщо в будинку прописана неповнолітня дитина, то для його продажу потрібно отримувати спеціальний дозвіл. Це уповільнює процес оформлення документів і в деяких випадках робить продаж нерухомості неможливою.

Ще один документ – довідка з податкових органів про відсутність заборгованості з податку на землю. Наявність такої довідки знижує ризик того, що в подальшому до вас виникнуть претензії – вже як до нового власника ділянки.

Помилки при купівлі готового будинку

Незважаючи на те, що абсолютна більшість покупців відноситься до придбання готового будинку максимально відповідально, помилки все ж зустрічаються. Найчастіше причиною неприємностей стають:

• Купівля будинку, який побудований на неправильно оформленій або неприватизованій землі. Простіше кажучи, документи на сам будинок є і вони в порядку, документів на землю – немає, або вони не оформлені належним чином.
• На ділянці крім самого будинку є незареєстровані споруди. Іноді на них можуть закривати очі, іноді – наявність такої споруди стає приводом для судових розглядів і навіть примусового знесення.

Нарешті, можливий продаж за підробленою довіреністю – тобто пряме шахрайство. При дотриманні всіх формальностей і реєстрації угоди у нотаріуса з підтвердженою репутацією ймовірність зводиться майже до нуля – а ось при спробі «вигідної покупки через перевіреного чоловічка» шанс втрати грошей і придбання проблем є.

Купити готовий будинок – в житловому стані, або в стані, що дозволяє вселитися після нетривалого ремонту – цілком реально. Більш того, дуже часто це буде єдиним оптимальним рішенням, оскільки будівництво будинку з нуля вимагає не тільки грошей, але і часу.

Єдине, що слід пам’ятати – час, витрачений на перевірку самої будівлі і документів, окупається сторицею!