Цель данной статьи осветить некоторые проблемы и не состыковки между участниками сложного процесса – строительство дома и ввода его в эксплуатацию.
А также донести до заказчика, как правильно выстроить работу на объекте, чтобы минимизировать затраты и получить хороший результат за приемлемые деньги.
Как при любом значительном вложении денег, заказчик хочет получить максимум качества и комфорта от построенного дома, при этом не переплачивая за навязанные услуги или материалы. Существует несколько путей, кого и как вовлекает заказчик в процесс постройки и отделки дома.
1-й способ.
По совету друзей или знакомых берет бригаду или строительную фирму, показывает им эскизный проект (как правило скачанный с интернета и без рабочей документации) и говорит: «Сможете построить очень похоже?» — Те, естественно, предвкушая прибыль, говорят: «Да, без проблем!» (и иногда это так и бывает, когда у них уже за плечами опыт строительства подобного дома «под ключ».
И они, обсудив и ударив по рукам, начинают закупать и завозить материалы и приступают к работе.
Вот только, даже если их опыт большой и строят они хорошо, то без исследований почвы и местности (геодезия, геология, грамотный генплан, просчет нагрузок на фундамент и прочее) уже после возведения дома, окажется что нарушены границы отступа от соседнего дома, либо грунты тут совсем другие, чем участок, на котором они строили перед этим, и тут начинается: — перестраивать; — утеплять и гидроизолировать фундамент и прочие затраты. А это, иногда, очень большие, неучтенные изначально, суммы.
2-й способ.
Клиент, изучив вопрос застройки участка более досконально и вдумчиво обращается в серьезную компанию, у которой свой дизайнерский и архитектурный отдел, свои прорабы, снабженцы и бригады исполнителей.
Тут, как в дорогом ресторане, вы пришли, знаете, что дорого, но знаете чем вас здесь накормят. И по договору на строительство и проектирование – у вас прописаны все пункты.
Но это тоже не 100% гарантия прям идеального качества! Часто фирма тоже набирает «с улицы» и по объявлению себе сотрудников, и те, за зарплату должны делать очень качественную и дорогостоящую работу, при этом не всегда получая соответствующую зарплату. Не даром же вы видите директоров строительных фирм, разъезжающих на «Rengroveraх» и «Bently». Но есть и еще один способ
3-й способ.
Вы находите грамотного и профессионального архитектора и хорошего прораба с бригадой (с проверенными рекомендациями).
Профессионал-архитектор начнет работу только после того, как получит полный пакет предварительных документов от заказчика: (геологические, геодезические, гидрометеорологические, геотехнические и экологические) по тому участку где предполагается строительство дома. Потом согласовывается привязка расположения дома на участке, с учетом всех требований безопасности расстояний от соседних построек или проложенных магистралей. И только тогда делается проект дома, полностью соответствующий будущей среде окружения, с учетом грунтов, подземных вод, почв, осадков и прочее.
Проект дома должен включать спецификации материалов, используемых для строительства, прокладки и подключения всех инженерных сетей и коммуникаций (электрика, вода, канализация, дренаж, вывоз отходов, системы охраны и видеонаблюдения, интернет, вентиляция, отопление и прочее).
Также, на основании уже утвержденного проекта, делается предварительный расчет всех материалов и конструкций, из которых будет построен ваш будущий дом.
И вот когда уже это все готово, только тогда приглашается на утвержденный проект, с согласованием на строительство, бригада профессионалов с прорабом, которая до начала работ должна подписать документ об ответственности за соблюдение технологий, качества работ, технологические графики исполнения работ с утвержденными сроками и обоснованиями задержки, к примеру, длительные дожди, либо другие явления.
А с этим архитектором, который полностью разработал проект и рассчитал каждый конструктивный узел со всеми материалами, заключить договор об авторском техническом надзоре за проведением строительно-монтажных работ.
И тогда, даже если там будет масса субподрядчиков (сантехники, специалисты по вентиляции, сигнализации и другие), он всегда сможет контролировать ход производства работ на объекте и следить за правильностью соблюдения технологий и расходом материалов.
Поставку и закупку материалов согласно проекту и утвержденной смете, лучше производить с вашим участием, так как многие прорабы (не все) заинтересованы закупить материал подешевле, чтобы после выдать его за дорогой, (зная, что редко заказчик проверяет все материалы). Вот тут и понадобиться независимый и незаангажированный эксперт, который будет полностью выполнять вашу функцию контроля за объектом. Главное, чтобы вы полностью доверяли этому человеку, и он был бы профессионалом своего дела.
Все, что можно доработать, изменить, исправить, лучше делать на стадии проекта. Тогда всем легче работать по готовому документу и утвержденной для всех схеме и смете. Каждое изменение и доработка во время строительства предполагает собой и затраты, которые могут охватить все последующие стадии работ (отделка, изменение схем и прочее). Поэтому, лучше относиться к проекту как к руководству к действию и соблюдать все технологии.
Вообще, лучшим подходом для заказчика, перед строительством дома, это пройти краткосрочные «курсы застройщика» (я бы так их назвал) где бы заказчик изучил все базовые моменты к каждому процессу, чтобы он мог разобраться в том, что ему предлагает прораб. Ведь именно из-за неосведомленности в строительстве, многие прорабы «разводят» своих клиентов на дополнительные деньги. А ведь именно грамотный проект и договор подряда, может исключить разные спорные моменты.
Опираясь на вышеизложенное, здесь работает золотое правило «доверие – хорошо, а доверие + контроль + отчетность – лучше!»
Современные программы по проектированию и расчету материалов позволяют минимизировать лишние затраты и большие остатки материалов (плитки, сыпучих материалов и другое).
Тогда легче обеспечить строительные бригады всеми необходимыми материалами и инструментами на каждый день.
Построение правильной коммуникации на объекте между архитектором, заказчиком и подрядчиком, это прежде всего согласованность каждого шага, процесса, действия, знание технологии и графика всеми участками процесса строительства и четкой юридической ответственностью всех сторон, прописанной в договоре. При этом: архитектор + технолог – главные люди на объекте; заказчик – главный инвестор и ревизор; подрядчик и бригады – квалифицированные исполнители, умеющие читать чертежи и обладающие всеми необходимыми навыками, разрешениями на определенные виды работ и профессиональным оборудованием для этого.
При таком порядке взаимодействия на объекте конфликтные ситуации практически исключены. Тогда все будет выполняться по утвержденным чертежам, сметам и технологическим картам.
Как только квалификация одного из исполнителей ниже необходимой – неизбежно нарушение технологии, испорченные материалы и сбой графика.
При этом все виды выполняемых работ по объекту, их объемы и расценки должны быть прописаны и отражены заранее.
Тогда всем будет легко двигаться по намеченному графику.
Каждый этап закрывается актом выполненных работ подписанного всеми сторонами, с указанием меры ответственности за нарушение качества и гарантии.
Это как в семье, если за стеной живет участковый полицейский, очень мало шансов на серьезный скандал между супругами.
Конечно сфера, особенно частного строительства, одна из наиболее компромиссных ниш услуг. Тут сложно найти проверенных и надежных исполнителей за приемлемые деньги, да и сами заказчики не всегда знают, что хотят в итоге, и меняют мнения и желания уже в процессе стройки. И свести их споры (а иногда и скандалы) в правовую юридическую плоскость бывает сложно, потому что многие договора — это обычные договоренности, не подкрепленные документами с печатями и подписями. Возможно, мы придём к западной (европейской или американской модели) этих взаимоотношений, где заказчики заказывают проекты у известных и популярных архитекторов и дизайнеров, а все исполнители имеют лицензии, сертификаты как правило на узкие сегменты работ (сантехнические, электрические, вентиляционные и прочее) и они знают свою работу настолько досконально, что им не стоит объяснять «что и как» делать. Да и исполнители получают почасовую оплату, в зависимости от квалификации.
Там каждый исполнитель – это как винтик в большом и слаженном механизме. Может поэтому и сбоев там меньше, а у нас, так называемый «универсал – он тебе и штукатур, и маляр, и плотник, и электрик…». Это значит, что в какой-то сфере он явно не дотягивает до требуемого уровня. И там понятие «супервайзер» на стройке, то есть квалифицированный специалист по строительству, представляющий сторону заказчика, не даст «схалтурить» или где-то сэкономить на качестве материалов или нарушить технологию. Надеюсь, что когда-то, мы к этому придём и наши дома будут не только красивыми, а еще и комфортными, долговечными и надежными.