Мета цієї статті висвітлити деякі проблеми та не стикування між учасниками складного процесу – будівництво будинку та введення його в експлуатацію.
А також донести до замовника, як правильно вибудувати роботу на об’єкті, щоб мінімізувати витрати та отримати добрий результат за прийнятні гроші.
Як за будь-якого значного вкладення грошей, замовник хоче отримати максимум якості та комфорту від збудованого будинку, при цьому не переплачуючи за нав’язані послуги чи матеріали. Існує кілька шляхів, кого і як залучає замовник у процес будівництва та оздоблення будинку.
За порадою друзів чи знайомих бере бригаду чи будівельну фірму, показує їм ескізний проект (як правило, завантажений з інтернету і без робочої документації) і каже: «Зможете побудувати дуже схоже?» – Ті, природно, передчуваючи прибуток, кажуть: «Так, без проблем!» (і іноді це так і буває, коли у них вже за плечима досвід будівництва такого будинку «під ключ»).
І вони, обговоривши та вдаривши по руках, починають закуповувати та завозити матеріали та приступають до роботи.
Ось тільки, навіть якщо їх досвід великий і будують вони добре, то без досліджень ґрунту та місцевості (геодезія, геологія, грамотний генплан, прорахунок навантажень на фундамент та інше) вже після зведення будинку виявиться, що порушені межі відступу від сусіднього будинку, або ґрунти. тут зовсім інші, ніж ділянку, де вони будували перед цим, і тут починається: – перебудовувати; – утеплювати та гідроізолювати фундамент та інші витрати. А це іноді дуже великі, невраховані спочатку, суми.
Клієнт, вивчивши питання забудови ділянки більш досконало та вдумливо звертається до серйозної компанії, у якої свій дизайнерський та архітектурний відділ, свої виконроби, постачальники та бригади виконавців.
Тут, як у дорогому ресторані, ви прийшли, знаєте, що дорого, але знаєте чим вас тут нагодують. І за договором на будівництво та проектування – у вас прописані усі пункти.
Але це теж не 100% гарантія прямої ідеальної якості! Часто фірма теж набирає «з вулиці» і за оголошенням собі співробітників, і ті, за зарплату повинні робити дуже якісну і дорогу роботу, при цьому не завжди отримуючи відповідну зарплату. Не дарма ж ви бачите директорів будівельних фірм, які роз’їжджають на «Rengrovera» і «Bently». Але є ще один спосіб
Ви знаходите грамотного та професійного архітектора та гарного виконроба з бригадою (з перевіреними рекомендаціями).
Професіонал-архітектор розпочне роботу лише після того, як отримає повний пакет попередніх документів від замовника: (геологічні, геодезичні, гідрометеорологічні, геотехнічні та екологічні) по тій ділянці, де передбачається будівництво будинку. Потім узгоджується прив’язка розташування будинку на ділянці з урахуванням усіх вимог безпеки відстаней від сусідніх будівель або прокладених магістралей. І тільки тоді робиться проект будинку, що повністю відповідає майбутньому середовищу оточення, з урахуванням ґрунтів, підземних вод, ґрунтів, опадів та інше.
Проект будинку повинен включати специфікації матеріалів, що використовуються для будівництва, прокладання та підключення всіх інженерних мереж та комунікацій (електрика, вода, каналізація, дренаж, вивіз відходів, системи охорони та відеоспостереження, інтернет, вентиляція, опалення та інше).
Також, на підставі вже затвердженого проекту, робиться попередній розрахунок всіх матеріалів та конструкцій, з яких буде збудовано ваш майбутній будинок.
І от коли вже це все готово, тільки тоді запрошується на затверджений проект, з погодженням на будівництво, бригада професіоналів із виконробом, яка до початку робіт має підписати документ про відповідальність за дотримання технологій, якості робіт, технологічні графіки виконання робіт із затвердженими термінами та обґрунтуваннями затримки, наприклад, тривалі дощі, чи інші явища.
А з цим архітектором, який повністю розробив проект та розрахував кожен конструктивний вузол з усіма матеріалами, укласти договір про авторський технічний нагляд за проведенням будівельно-монтажних робіт.
І тоді, навіть якщо там буде маса субпідрядників (сантехніки, фахівці з вентиляції, сигналізації та інші), він завжди зможе контролювати хід виконання робіт на об’єкті та стежити за правильністю дотримання технологій та витрат матеріалів.
Постачання та закупівлю матеріалів згідно проекту та затвердженого кошторису, краще проводити за вашою участю, тому що багато виконробів (не всі) зацікавлені закупити матеріал дешевше, щоб після видати його за дорогою, (знаючи, що рідко замовник перевіряє всі матеріали). Ось тут і знадобиться незалежний і незаангажований експерт, який повністю виконуватиме вашу функцію контролю за об’єктом. Головне, щоб ви повністю довіряли цій людині, і вона була б професіоналом своєї справи.
Все, що можна доопрацювати, змінити, виправити, краще робити на стадії проекту. Тоді всім легше працювати за готовим документом та затвердженою для всіх схемою та кошторисом. Кожна зміна та доопрацювання під час будівництва передбачає і витрати, які можуть охопити всі наступні стадії робіт (оздоблення, зміна схем та інше). Тому, краще ставитися до проекту як до керівництва до дії та дотримуватись усіх технологій.
Взагалі, найкращим підходом для замовника перед будівництвом будинку це пройти короткострокові «курси забудовника» (я б так їх назвав) де б замовник вивчив усі базові моменти до кожного процесу, щоб він міг розібратися в тому, що йому пропонує виконроб. Адже саме через непоінформованість у будівництві, багато виконробів «розводять» своїх клієнтів на додаткові гроші. Адже саме грамотний проект і договір підряду може виключити різні спірні моменти.
Маючи вищевикладене, тут працює золоте правило «довіра – добре, а довіра + контроль + звітність – краще!»
Сучасні програми з проектування та розрахунку матеріалів дозволяють мінімізувати зайві витрати та великі залишки матеріалів (плитки, сипких матеріалів та інше).
Тоді легше забезпечити будівельні бригади всіма необхідними матеріалами та інструментами на кожен день.
Побудова правильної комунікації на об’єкті між архітектором, замовником та підрядником, це насамперед узгодженість кожного кроку, процесу, дії, знання технології та графіка всіма ділянками процесу будівництва та чіткою юридичною відповідальністю всіх сторін, прописаною у договорі. У цьому: архітектор + технолог – головні люди на об’єкті; замовник – головний інвестор та ревізор; підрядник і бригади – кваліфіковані виконавці, які вміють читати креслення та мають усі необхідні навички, дозволи на певні види робіт та професійне обладнання для цього.
За такого порядку взаємодії на об’єкті конфліктні ситуації практично виключені. Тоді все виконуватиметься за затвердженими кресленнями, кошторисами та технологічними картами.
Як тільки кваліфікація одного з виконавців нижча за необхідну – неминуче порушення технології, зіпсовані матеріали та збій графіка.
При цьому всі види робіт, що виконуються по об’єкту, їх обсяги і розцінки повинні бути прописані і відображені заздалегідь.
Тоді всім буде легко рухатися за наміченим графіком.
Кожен етап закривається актом виконаних робіт підписаного всіма сторонами, із зазначенням міри відповідальності за порушення якості та гарантії.
Це як у родині, якщо за стіною мешкає дільничний поліцейський, дуже мало шансів на серйозний скандал між подружжям.
Звичайно, сфера, особливо приватного будівництва, одна з найбільш компромісних ніш послуг. Тут складно знайти перевірених та надійних виконавців за прийнятні гроші, та й самі замовники не завжди знають, що хочуть у результаті, і змінюють думки та бажання вже у процесі будівництва. І звести їхні суперечки (а іноді й скандали) у правову юридичну площину буває складно, бо багато договорів — це звичайні домовленості, які не підкріплені документами з печатками та підписами. Можливо, ми прийдемо до західної (європейської чи американської моделі) цих взаємин, де замовники замовляють проекти у відомих та популярних архітекторів та дизайнерів, а всі виконавці мають ліцензії, сертифікати як правило на вузькі сегменти робіт (сантехнічні, електричні, вентиляційні та інше) та вони знають свою роботу настільки досконало, що їм не варто пояснювати «що і як» робити. Та й виконавці отримують погодинну оплату, залежно від кваліфікації.
Там кожен виконавець – це як гвинтик у великому та злагодженому механізмі. Може тому і збоїв там менше, а в нас, так званий «універсал – він тобі і штукатур, і маляр, і тесляр, і електрик…». Це означає, що в якійсь сфері він не дотягує до необхідного рівня. І там поняття «супервайзер» на будівництві, тобто кваліфікований фахівець з будівництва, який представляє бік замовника, не дасть «схалтурити» або десь заощадити якість матеріалів або порушити технологію. Сподіваюся, що колись ми до цього прийдемо і наші будинки будуть не тільки красивими, а ще й комфортними, довговічними та надійними.