Все про земельно-технічну експертизу

Що таке земельні спори та чому вони актуальні у 2026 році?

Історичним розвитком склалося так, що земельні спори відносяться до одних із найбільш складних, тривалих і поширених правових конфліктів в Україні. З огляду на повне відкриття ринку землі, включаючи доступ юридичних осіб до купівлі сільськогосподарських угідь, станом на 2026 рік цінність кожного гектара значно зросла, а отже, і ціна помилки у визначенні меж чи прав на землю є критичною.

Земельні спори — це вид правовідносин, пов’язаних із розв’язанням розбіжностей і конфліктів, які випливають з порушення права власності та права користування (у тому числі оренди) земельною ділянкою. Вони охоплюють питання відведення, вилучення землі, накладання меж у Державному земельному кадастрі (ДЗК), встановлення земельних сервітутів, а також конфлікти, що виникають між власниками землі, землекористувачами, територіальними громадами та державою.

Вирішення будь-якого межового спору в сучасних реаліях повинно базуватися на детальному вивченні не лише паперових документів, що посвідчують права на землю, але й електронних даних з реєстрів. Сьогодні правова картина формується на основі відомостей ДЗК, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та електронних витягів, які доступні в тому числі через портал чи застосунок «Дія».

Коли і чому виникають земельні спори?

Більшість спорів виникають через незнання власниками землі та землекористувачами правил добросусідства, а також через історичні помилки під час розпаювання та первинної приватизації (так звані “зсуви координат” або “накладки” в кадастрі). Крім того, причиною часто стає відсутність належно оформлених документів за новими стандартами або самовільне захоплення частини ділянки сусідом під час встановлення паркану чи будівництва.

Для врегулювання межового спору кожна зі сторін має пред’явити іншій або суду свої правовстановлюючі документи на земельну ділянку. До актуального переліку таких документів у 2026 році належать:

1. витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (основний документ, що підтверджує право власності або оренди на сьогодні);
2. витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) з актуальними координатами поворотних точок;
3. цивільно-правова угода, за якою відбулося придбання ділянки (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо);
4. свідоцтво про право на спадщину;
5. договір оренди землі (включно з електронними договорами, зареєстрованими в реєстрі);
6. державний акт на право власності на земельну ділянку (нові не видаються з 2013 року, але старі акти червоного, жовто-червоного або зеленого кольорів залишаються юридично дійсними).

Якщо предметом спору є місцезнаходження межі земельної ділянки (наприклад, сусід стверджує, що ваш паркан стоїть на його території), необхідно здійснити процедуру встановлення (відновлення) меж земельних ділянок із залученням сертифікованих інженерів-землевпорядників, які використовують сучасне високоточне RTK-GPS обладнання.

Скасування застарілої Інструкції № 376: чим зараз регламентується встановлення меж?

Важливо знати, що відома багатьом Інструкція про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), затверджена наказом Держкомзему № 376 від 18.05.2010 р., остаточно втратила чинність (була скасована Наказом Мінагрополітики № 127 від 14.09.2021 р. у зв’язку з масштабною земельною дерегуляцією).

Через те, що профільного наказу-замінника прийнято не було, багато землевласників та навіть деякі землевпорядні організації плутаються у тому, чим же регламентується цей процес станом на 2026 рік.

Сьогодні процедура встановлення та відновлення меж регулюється виключно нормами законів прямої дії, а саме:

1. Земельним кодексом України (зокрема, стаття 106 — обов’язки щодо закріплення меж, та стаття 198 — кадастрові зйомки);
2. Законом України «Про землеустрій» (зокрема, стаття 55, яка визначає вичерпний перелік документів, що входять до технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж);
3. Законом України «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність»;
4. Законом України «Про Державний земельний кадастр».

Сучасні правила та ключові зміни у процедурі:

Скасування Інструкції № 376 значно спростило процес і позбавило його бюрократичних рудиментів, які дозволяли недобросовісним сусідам роками блокувати приватизацію землі, просто відмовляючись підписувати папери.

Відповідно до ст. 55 Закону України «Про землеустрій», тепер технічна документація щодо встановлення (відновлення) меж включає:

1. завдання на складання технічної документації;
2. пояснювальну записку;
3. матеріали топографо-геодезичних робіт (сьогодні виконуються високоточним GNSS-обладнанням);
4. кадастровий план земельної ділянки;
5. перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
6. відомості про встановлені межові знаки.

Замість старого «акта прийомки-передачі межових знаків на зберігання», який вимагав обов’язкового збору підписів суміжних землекористувачів, наразі формуються саме відомості про встановлені межові знаки. Юридично це означає, що відмова сусіда підписати папірець більше не є підставою для зупинки процесу встановлення меж.

У 2026 році встановлення межових знаків здійснюється сертифікованим інженером-землевпорядником на поворотних точках ділянки (або за їх координатами, якщо знак неможливо встановити фізично). Якщо ж під час кадастрової зйомки (ст. 198 ЗКУ) виникає реальний конфлікт або виявляється накладання координат у базі ДЗК — сторони повинні вирішувати це через процедуру медіації (ст. 158-1 ЗКУ), звернення до органів місцевого самоврядування або в судовому порядку.

Процес встановлення меж земельної ділянки та вирішення спорів

Порядок встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) регулюється положеннями ст. 106 Земельного кодексу України (ЗКУ), а вирішення суперечок — ст. 158 ЗКУ. У 2026 році процедура виглядає наступним чином:

1. Замовник укладає договір із землевпорядною організацією, у складі якої працює сертифікований інженер-землевпорядник (інформація про якого обов’язково є в Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників).
2. Землевпорядник проводить геодезичні вишукування на місцевості та формує координати ділянки.
3. За новими правилами (редакція ст. 106 ЗКУ), для закріплення меж складається відомість про встановлені межові знаки. Підписи суміжних землевласників чи землекористувачів на ній тепер не є обов’язковими. Це означає, що сусід більше не може безпідставно зупинити оформлення вашої землі просто відмовившись ставити підпис.
4. Разом з тим, згідно з правилами добросусідства (ст. 103 ЗКУ), власники зобов’язані не порушувати права одне одного. Якщо під час геодезичних робіт виявляється накладання меж (спірна територія), конфлікт підлягає вирішенню.
5. Згідно зі ст. 158 ЗКУ, земельні спори щодо меж земельних ділянок у межах населених пунктів, а також щодо додержання правил добросусідства, вирішуються органами місцевого самоврядування (міськими, селищними, сільськими радами).
6. Якщо сусіди не погоджуються з рішенням органу місцевого самоврядування, або якщо спір стосується права володіння, користування чи розпорядження землею — спір вирішується виключно в судовому порядку.

Практика показує, що у складних конфліктних ситуаціях (наприклад, коли межа роками проходила по одній лінії, а за новими координатами ДЗК проходить по іншій), суду або органам самоврядування недостатньо лише слів сторін. Тільки за допомогою земельно-технічної експертизи можливо встановити точні деталі, наявність кадастрових помилок та порушення, які стануть основою для справедливого судового рішення.

Земельно-технічна експертиза

Земельно-технічна експертиза — це глибоке інженерно-технічне дослідження, яке проводиться судовим експертом на основі спеціальних знань у сфері топографії, геодезії, картографії та землевпорядкування. Метою є аналіз матеріальних об’єктів (земельних ділянок, парканів, будівель) і кадастрової документації для надання висновку щодо обставин справи, що перебуває у провадженні органів досудового розслідування чи суду.

В сучасних умовах 2026 року основним завданням земельно-технічної експертизи є:

1. визначення фактичного землекористування, тобто точних фізичних характеристик ділянок на момент спору (площі, конфігурації, промірів між межовими знаками чи огорожами) за допомогою супутникових та аерофотознімальних технологій (БПЛА, лазерне сканування);
2. встановлення факту та площі накладання земельних ділянок згідно з даними Державного земельного кадастру та правовстановлюючими документами;
3. визначення відповідності фактичного розташування будівель, споруд, капітальних огорож та інших об’єктів відносно юридичних меж земельних ділянок та будівельних норм;
4. визначення можливості та розробка варіантів розподілу земельної ділянки (або встановлення порядку користування нею) між співвласниками відповідно до їх часток у праві власності;
5. визначення можливих варіантів організації підходу та проїзду до земельних ділянок або будівель для встановлення земельного сервітуту (права обмеженого користування чужою землею).

Слід розуміти, що при проведенні земельно-технічної експертизи в обов’язковому порядку виконуються польові топографо-геодезичні роботи. Експерт особисто виїжджає на об’єкт, проводить заміри і порівнює фактичну картину з архівними даними та відомостями реєстрів. Висновок експерта є одним із найвагоміших доказів у суді.

Проведення таких складних та високоточних досліджень здійснюють спеціалізовані установи. Зокрема, дані експертизи професійно виконує Український незалежний інститут судових експертиз (УНІСЕ). Фахівці інституту використовують найновітніше геодезичне обладнання та актуальні бази даних для проведення земельно-технічної експертизи будь-якої складності, а також надають кваліфіковані досудові консультації, що часто допомагають вирішити конфлікт без багаторічної судової тяганини.